最高法判了：房子拆了重建，原抵押权就没了！

正文

裁判要旨：

基于非依法律行为发生的物权变动法理，在房屋拆除后，则该房屋由于物理状态消失而不能成为权利的客体，进而发生物权灭失的法律效力；而在房屋合法建造后，该房屋也基于合法建造产生新的物理状态而产生新的物权，成为权利的客体。对此，在我国2007年出台的《中华人民共和国物权法》和2020年出台的《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）中均予以明确规定，如民法典第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉房产拆除，则基于该房产的物理状态消失发生物权灭失的法律效果；即使该房屋权证并未办理注销登记，也不影响民法典所规定的物权灭失的法律效力。

申诉人主张对已拆除之房屋行使抵押权，亦基于该房屋之灭失而失去权源，自然不能获得支持。

中华人民共和国最高人民法院

执 行 裁 定 书

（2025）最高法执监507号

申诉人（申请执行人）：周某校。

利害关系人：某市财政局。

被执行人：汕尾某某实业总公司。

被执行人：袁某华等7人

申诉人周某校不服广东省高级人民法院（以下简称广东高院）（2024）粤执复272号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

周某校向本院申诉请求：撤销广东高院（2024）粤执复272号执行裁定，将本案发回广东省汕尾市中级人民法院（以下简称汕尾中院）重新审查处理。主要事实与理由：一、异议、复议裁定适用法律错误。某市财政局主张排除案涉房产的执行，其身份是案外人，应当通过执行异议之诉解决，而不是执行异议程序。广东两级法院通过执行异议程序审查，剥夺了申诉人法定诉权。二、异议、复议裁定认定事实错误，法院不应采信房管部门出具的意见。房管部门认定林某深等人房屋灭失就要注销登记是违法的。三、被执行人汕尾某某实业总公司、林某深、林某如、何某、李某平、徐某所有的位于广东省汕尾市区**路**号的房地产，按照当时法律规定向申诉人办理了抵押，手续合法有效，申诉人享有的抵押权应予保护。

本院认为，根据申诉人的申诉理由和异议复议程序审查内容，本案重点审查的问题是：一、汕尾中院解除案涉争议房产查封的行为是否错误；二、对某市财政局本次执行异议的审查程序是否错误。本院分析如下：

一、关于汕尾中院解除案涉争议房产查封的行为是否错误的问题

为查明被执行人林某深等人名下争议房产实际情况，汕尾中院函请汕尾市不动产登记中心进行说明。经汕尾市不动产登记中心核实，作出说明：汕尾市区**路**号与汕尾市区**路**号内属同一宗地。粤房字第1**5、1**0、1**5、1**5、1**9号《房屋所有权证》，1991年2月经汕尾市城区建设委员会核准登记在林某深、林某如、何某、李某平、徐某等人名下，后房屋被拆除。汕尾某某实业总公司在该地块内建设一栋楼房，并于1993年4月核准登记，房屋坐落广东省汕尾市区**路**号，证号粤房字第2**7号，该房产按规定程序办理，属有效房产。登记在林某深等人名下的五本《房屋所有权证》，查无他项权（抵押）登记，但由于存在查封状况，无法办理注销登记。鉴于林某深等人名下不动产已经灭失，查封不具有实质意义，建议法院对上述登记在林某深等人名下的五本《房屋所有权证》不予续封。本案中，汕尾中院查封了被执行人汕尾某某实业总公司名下位于广东省汕尾市区**路**号，证号粤房字第2**7号房产，查封了被执行人林某深、林某如、何某、李某平、徐某等人名下位于广东省汕尾市区**路**号，粤房字第1**5、1**0、1**5、1**5、1**9号房产，上述房产属同一宗地。经房产主管部门汕尾市不动产中心核实，林某深等人五处房产已被拆除，汕尾某某实业总公司早于1993年4月即在汕尾市区**路**号**号**房**号房**。

在上述案涉争议房产所涉查封、拆除、原址再建、再建房产权利人等事实已经固定的基础上，本案主要涉及执行中的法律解释和适用问题。

基于非依法律行为发生的物权变动法理，在房屋拆除后，则该房屋由于物理状态消失而不能成为权利的客体，进而发生物权灭失的法律效力；而在房屋合法建造后，该房屋也基于合法建造产生新的物理状态而产生新的物权，成为权利的客体。对此，在我国2007年出台的《中华人民共和国物权法》和2020年出台的《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）中均予以明确规定，如民法典第二百三十一条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”案涉房产拆除，则基于该房产的物理状态消失发生物权灭失的法律效果；即使该房屋权证并未办理注销登记，也不影响民法典所规定的物权灭失的法律效力。何况，经汕尾市不动产登记中心说明，登记在林某深等人名下的五本《房屋所有权证》，仅系由于存在查封状况才导致无法办理注销登记，此亦说明上述房产证的注销也已被纳入政府注销登记的工作程序中。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。而在权利客体已经灭失情况下，人民法院自然不能再查封该不动产，故该权利上的查封负担也自然应涂销，人民法院解除该房屋原权证上的查封措施，并无不当。进而，申诉人主张对已拆除之房屋行使抵押权，亦基于该房屋之灭失而失去权源，自然不能获得支持。

综上，在林某深等人房产实际拆除情况下，汕尾中院裁定解除对上述房产的查封，并无不当。

二、关于对某市财政局本次执行异议的审查程序是否错误的问题

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条规定，异议人所提异议是因执行行为程序违法侵犯其合法权益，请求对执行行为依法予以纠正的，适用执行异议审查程序；第二百三十八条规定，异议人所提异议是针对执行标的享有所有权等实体权利，请求排除执行的，适用案外人异议审查程序。本案中，某市财政局曾以该局为汕尾某某实业总公司名下位于广东省汕尾市区**路**号房**实际权利人为由提出执行异议，请求排除执行。汕尾中院于2020年9月11日作出（2020）粤15执异21号执行裁定，并适用案外人执行异议审查程序裁定驳回某市财政局的异议申请。某市财政局不服提起案外人异议之诉。虽然汕尾中院于2021年7月15日作出（2020）粤15民初258号民事裁定及广东高院作出（2022）粤民终340号民事裁定，均驳回某市财政局的起诉，但理由是“在政府职能部门对案涉房地产存在的‘一房两证’的问题作出处理结果之前，无法判定案涉房屋的真实权利人”，并非认为某市财政局对案涉房产不享有实体权益。上述裁定作出后，汕尾市不动产登记中心已明确汕尾某某实业总公司合法取得证号粤房字第2**7号房产，该房产为有效房产，并建议汕尾中院解除对林某深等人名下房产的查封。鉴于某市财政局主张实际拥有并管理该房产，法院查封行为对其产生影响，故其作为利害关系人，有权请求汕尾中院解除对林某深等人名下房产的查封行为。汕尾中院经审查，认为该院查封林某深等人名下房产的执行行为有误，并适用执行行为异议程序撤销了已无必要的执行行为，广东高院复议程序亦是针对汕尾中院解除对林某深等人名下房产的查封是否正确进行审查；汕尾中院、广东高院审查程序均不涉及某市财政局对案涉房产是否享有实体权利并排除执行，故汕尾中院、广东高院通过执行异议、复议程序审查是否解除对林某深等人名下房产查封问题，程序正当。

综上，申诉人的申诉请求不能成立，应予驳回。本院参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：

驳回周某校的申诉请求。

审 判 长　仲伟珩

审 判 员　杨　春

审 判 员　姚宝华

二〇二五年十月二十八日

法官助理　魏　丹

书 记 员　陈晓宇

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